Аренда помещения у физлица: как составить договор, какие нюансы учесть

Предметом договора должно являться обязательство арендодателя передать арендатору во временное владение и пользование (либо временное пользование) помещения в здании или сооружении (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Нужно согласовать условия, без которых договор не будет считаться заключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ):

• Объект аренды — важно, чтобы из договора ясно следовало, что за помещение передается (ст. 607 ГК РФ). 

• Каков размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Для безвозмездного пользования нужно заключать договор ссуды.

Пройдемся по составным частям договора и обратим внимание на ключевые моменты, которые при неверном подходе могут привести к проблемам.

В целом, формулировки этого раздела не должны вызвать проблем, но рекомендуем еще раз проверить ваш устав: нет ли там ограничений на заключение таких сделок. Если такие условия есть, это может стать причиной для признания сделки недействительной. А если имеет место корпоративный конфликт, то не исключены и обвинения, например, в злоупотреблении полномочиями (ст. 201 УК РФ).

Предметом договора является передача определенного помещения. Нужно указать объем передаваемых прав — временное владение и пользование или исключительно во временное пользование. Если не согласовать этот момент, есть потенциальная опасность признания судом того, что соглашение не является договором аренды (нет условия, предусмотренного ст. 606 ГК РФ).

В договоре укажите все признаки объекта, которые позволяют идентифицировать его с точностью 100%. В частности, это:

• кадастровый номер;

• общая площадь;

• расположение;

• номер на поэтажном плане и т. п.

Имейте в виду, если какие-то третьи лица имеют права на передаваемое имущество, то вы как арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы или вообще расторгнуть договор с возмещением убытков (ст. 613 ГК РФ).

К числу необходимых документов, которые позволяют идентифицировать передаваемый по договору объект, относятся выписка из ЕГРН и технический план (представляются в копиях и оригиналах).

В договоре обязательно должно быть условие об арендной плате и ее размере. Если этого условия нет, то договор считается незаключенным.

Стороны свободны в выборе способа определения арендной платы — за площадь помещения целиком и (или) за квадрат. Обязательно заранее выясните, входит ли плата за землю в арендную плату (по умолчанию она входит). Также нужно оговорить условия об оплате коммунальных услуг. По умолчанию арендатор возмещает их, то есть уплачивает сверх арендной платы, как расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Внимание: вы не можете оговорить, что арендная плата — это и есть оплата коммунальных услуг. Это будет безвозмездный договор, что противоречит сути аренды (см. информационное письмо Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66).

В интересах арендатора добиться менее частого изменения арендной платы (по умолчанию — не чаще одного раза в год, п. 3 ст. 614 ГК РФ), а также ограничения этого увеличения (например, не более чем на 10%).

Необходимо сразу прописать порядок увеличения платы — как минимум, условие о том, что арендодатель письменно уведомляет арендатора минимум за месяц.

Если арендодатель настаивает на обеспечительном платеже, обязательно согласуйте не только размер и срок внесения, но и что именно покрывает этот платеж — невнесение арендной платы, договорную неустойку, возмещение убытков и при каких обстоятельствах. Например, арендатор просрочил внесение платы — долг погашается из депозита, если это предусмотрено договором.

Также нужно установить по договору судьбу неиспользованного депозита при расторжении договора или при его пролонгации.

Арендодатель обязан взять на себя функции налогового агента — с арендных платежей, которые уплачиваются физическому лицу, необходимо удерживать НДФЛ. Страховые взносы не начисляются (п. 4 ст. 420 НК РФ).

Уже было упомянуто о необходимости государственной регистрации договора, заключенного на год и более (ст. 609, 651 ГК РФ). И все-таки следует еще раз подчеркнуть этот момент, иначе этот договор не повлечет никаких юридических последствий для третьих лиц. Если арендодателем выступает физическое лицо, при его кончине вы не сможете потребовать от наследников сохранения договора аренды.

Формулируя сроки начала действия договора, можно указывать как на конкретные даты, так и на истечение определенного срока с даты подписания или иного события, а также на момент передачи объекта арендатору. Если указать на событие, которое не является неизбежным, то срок аренды считается несогласованным и равным сроку действия договора.

Чем это невыгодно: арендодатель в любое время вправе отказаться от договора и потребовать от арендатора покинуть помещение. Достаточно предупредить за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Чтобы обеспечить себе автоматическую пролонгацию договора, следует настоять на включении в договор этого условия, которое может быть сформулировано так:

«…автоматически продлевается на (указать срок), если не менее чем за (указать срок) до истечения срока аренды имущества Стороны не заявят возражений». 

Самое главное — определить:

• сроки;

• состояние помещения;

• что именно передается вместе с ним;

• каким документом оформляется передача.

Арендатору следует понимать, что если в договоре описаны все дефекты, недостатки и т. п., то подписанием договора он подтверждает свою осведомленность о них. Если недостатки существенны, то следует прописать в договоре условия о том, кто их будет устранять и понесет соответствующие расходы.

По умолчанию помещение должно быть возвращено в таком же состоянии с учетом нормального износа (ст. 622 ГК РФ), но лучше указать конкретно, в каком состоянии помещение должно быть возвращено (например, указать процент износа). Сразу смотрите: если вам потребуется, например, монтаж сплит-системы, то пострадают стены. Чтобы потом не возникло претензий о том, кто будет устранять эти недостатки, лучше сразу прописать этот момент договоре.

Также пропишите:  

• Принадлежности и коммуникации, необходимые для использования — не только ключи-пропуска, но и работающие системы водоснабжения, канализации, телефонные кабели и т. д.

• Передаваемое оборудование. Это не только, например, кондиционеры, но и приборы учета потребления

• Передаваемое имущество — прежде всего, мебель.

Обязательно уточните, входит ли использование вышеописанного в арендную плату, чтобы избежать разногласий по этому вопросу.

Помещение должно передаваться с документами,которые нужны для его использования — технический план, экспликация, план сетей техобеспечения, схемы электросетей, декларация пожарной безопасности и т. п. Все документы передаются по описи.

Передача помещения и документов оформляется, как правило, актом. Лучше составлять отдельный документ как на прием помещения, так и на возврат.

Чтобы избежать обвинений в использовании помещения не по назначению (а это повод для расторжения договора, ст. 615 ГК РФ), обязательно указывайте:

• Цели использования, причем максимально конкретно. Например, «для производства фурнитуры для пластиковых окон».

• Порядок использования помещения. Это особенно важно, если помещение находится в объекте с ограниченным доступом. Следует оговорить время допуска персонала, посетителей и т. п.

• Возможность или невозможность субаренды. Если это нужно, то лучше сразу, при формулировке условий договора указать, что арендодатель согласен на то, чтобы арендатор сдавал помещения в субаренду — тогда не нужно будет каждый раз спрашивать его дозволения.

• Возможность устанавливать вывески, наружную рекламу и т. п. Сразу согласуйте не только всевозможные макеты (и оформите их как приложение к договору), а также порядок взаимодействия при получении разрешения на установку (от собственника здания, органа местного самоуправления).

Если вас не устраивают общие правила, предусмотренные ст. 616 ГК РФ (капитальный ремонт за счет арендодателя, текущий — за счет арендатора) обязательно пропишите это в договоре. Также обязательно нужно согласовать перечень отделимых и неотделимых улучшений, чтобы исключить разногласия по поводу демонтажа.

Например: «Стороны договорились о том, что неотделимыми считаются все улучшения, подразумевающие:

• сверление или штробление стен, пола, потолка;

• установку, снос перегородок (в том числе некапитальных);

• перенос выключателей, электророзеток».

В заключение — несколько слов о мерах ответственности. Как правило, это неустойка за нарушение срока внесения арендной платы. Классический вариант — 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки. Но и арендатор, со своей стороны, вправе потребовать включения в договор условий, например, об ответственности за просрочку передачи объекта, невыполнение оговоренного ремонта, нарушение срока передачи договора на государственную регистрацию и т. п.

В рамках одной статьи невозможно описать все подводные камни и особенности, которые нужно учесть при аренде недвижимости у физического лица. 

Получите исчерпывающую консультацию по защите бизнеса, чтобы исключить возможные риски и претензии контролирующих органов. Московская коллегия адвокатов «Петухов и партнеры» оказывает комплексную помощь бизнесу по экономическим, налоговым и судебным вопросам. Расскажите о своей проблеме — поможем оперативно разобраться в вашей ситуации.

Читайте также:

• Признаки фиктивной сделки: на что обращает внимание ФНС.

• Способы и формы защиты прав предпринимателей: памятка.

• Налоговый контроль: когда самому не отбиться.